VECKANS KRÖNIKA

Besittningsskydd - vilka regler gäller?

Jordabalken reglerar två olika typer av besittningsskydd: direkt respektive indirekt besittningsskydd. Vem som kan åtnjuta sådant skydd varierar beroende på vilken typ av avtal det är fråga om. Skyddsvärda parter anses vara arrendatorer samt lokal- och bostadshyresgäster, vilka i regel erhåller rättigheter i samband med att ett hyres- eller arrendeavtal förlängs eller upphör. I veckans krönika beskriver vi översiktligt vad som gäller i fråga om besittningsskydd för lokal- och bostadshyresgäster.

Vad är besittningsskydd?

Som ovan nämnts finns det två typer av besittningsskydd: direkt och indirekt besittningsskydd. 

Bostadshyresgäster har i regel rätt att få sitt hyresavtal förlängt när hyresvärden säger upp avtalet och därmed begär att hyresgästen ska flytta. Denna rättighet kallas för direkt besittningsskydd. 

Lokalhyresgäster har inget direkt besittningsskydd. Den lokalhyresgäst som vägras förlängning kan alltså inte kräva att få avtalet förlängt, men kan däremot ha rätt till ersättning för den förlust som han eller hon lider på grund av att hyresförhållandet upphör. 

Indirekt besittningsskydd – för lokalhyresgäster

En förutsättning för att lokalhyresgäst ska ha rätt till ekonomisk ersättning är att hyresvärdens skäl för att inte förlänga hyresavtalet är obefogade alternativt att hyresvärden kräver högre hyra än marknadshyra. Om hyresvärden inte vill förlänga ett gällande hyresavtal måste denne kunna visa att det föreligger objektivt godtagbara skäl för detta. Hyresvärdens intresse ska vägas mot hyresgästens intresse av att få hyresavtalet förlängt. En förutsättning för att en sådan intresseavvägning överhuvudtaget ska aktualiseras är att hyresgästen faktiskt bedriver någon form av verksamhet i lokalen. 

En lokalhyresgäst har alltså inte någon rätt att kräva faktisk förlängning av hyresförhållandet, men kan däremot ha rätt till ekonomisk ersättning för att hyresvärden vägrat förlänga hyresavtalet. Hyresgästen kan, utöver ekonomisk ersättning, ha rätt till skäligt uppskov med avflyttningen.

Hyresgästen har dock inte rätt till ersättning av hyresvärden om 
• hyresgästen i hög grad åsidosatt sina förpliktelser och att en förlängning av hyresförhållandet därför inte kan anses skäligt 
• huset ska rivas och hyresvärden anvisar en annan lokal som är godtagbar för hyresgästen 
• hyresavtalet innehåller villkor om att hyresförhållandet ska upphöra på grund av rivning och rivningen ska påbörjas inom fem år från villkorets tillkomst 
• huset ska undergå sådan större ombyggnad att hyresgästen uppenbarligen inte kan sitta kvar i lokalen utan nämnvärd olägenhet för genomförandet av ombyggnaden samt hyresvärden anvisar en annan lokal som är godtagbar för hyresgästen 
• hyresavtalet innehåller villkor om att hyresförhållandet ska upphöra på grund av ombyggnad och ombyggnaden ska påbörjas inom fem år från villkorets tillkomst 
• hyresvärden i annat fall har befogad anledning att upplösa hyresförhållandet, eller 
• de hyresvillkor som hyresvärden kräver för förlängning är skäliga och överensstämmer med god sed i hyresförhållanden.

Det är tillräckligt att någon av omständigheterna föreligger för att hyresgästen ska sakna rätt till ersättning av hyresvärden.

Hyresgästen och hyresvärden kan i en särskilt upprättad handling komma överens om att besittningsskydd inte ska gälla mellan parterna. Hyresgästens avstående kan vara totalt eller partiellt. 

Om överenskommelsen träffas innan hyresförhållandet har varat längre än nio månader i följd krävs det oftast att hyresnämnden godkänner överenskommelsen för att den ska gälla.

Nämndens godkännande behövs däremot inte om överenskommelsen har en giltighetstid på högst fem år från den tidpunkt då hyresförhållandet inleds och avser avstående antingen på grund av att hyresvärden ska bedriva egen verksamhet i lokalen eller vid andrahandsupplåtelse även på grund av att hyresavtalet mellan fastighetsägaren och dennes hyresgäst (förstahandshyresgästen) ska upphöra. I övriga situationer krävs hyresnämndens godkännande.

Direkt besittningsskydd – för bostadshyresgäster 

En bostadshyresgäst har i regel ett direkt besittningsskydd. Det innebär att hyresgästen har rätt till faktisk förlängning av hyresavtalet när hyresvärden säger upp avtalet och begär att hyresgästen ska flytta. Hyresgästen har dock inte rätt att kräva förlängning när

• hyresavtalet avser upplåtelse av en lägenhet i andra hand till annan för självständigt brukande och hyresförhållandet upphör innan det har varat längre än två år i följd. 
• hyresavtalet i annat fall än som avses i föregående punkt avser ett möblerat rum eller en lägenhet för fritidsändamål och hyresförhållandet upphör innan det har varat längre än nio månader i följd 
• lägenheten utgör en del av upplåtarens egen bostad 
• hyresvärden säger upp hyresförhållandet att upphöra i förtid på grund av att hyresrätten är förverkad. 
• hyresgästen väljer att avstå från sitt direkta besittningsskydd (kräver i regel hyresnämndens godkännande).

Hyresgästen och hyresvärden kan i en särskilt upprättad handling komma överens om att hyresgästen avstår från sitt besittningsskydd. Hyresgästens avstående kan vara totalt eller partiellt. Giltigheten av en sådan överenskommelse kräver i regel hyresnämndens godkännande. En förutsättning för att hyresnämnden ska ge sitt godkännande är att det finns en godtagbar orsak till den kommande uppsägningen. Om hyresvärden sedan säger upp hyresavtalet av en annan orsak än den som anges i överenskommelsen har hyresgästen kvar sitt besittningsskydd. I regel godkänner hyresnämnden endast överenskommelser där hyresförhållandet ska upphöra inom fyra år från tillträdesdagen. Om hyresgästen och hyresvärden avser att överenskommelsen ska ha en längre giltighetstid än så måste det motiveras särskilt.

Det finns situationer där hyresnämndens godkännande inte behövs. Det gäller till exempel när parterna träffar överenskommelsen under en tid då hyresgästen faktiskt redan har besittningsskydd. En sådan överenskommelse ska dock upprättas i en särskild handling, trots att hyresnämndens godkännande inte behövs.

Om överenskommelsen träffas för en tid på högst fyra år från tillträdesdagen behövs heller inte hyresnämndens godkännande, under förutsättning att den avser

• en bostadslägenhet i ett en- eller tvåfamiljshus som inte ingår i en affärsmässigt bedriven uthyrningsverksamhet eller en bostadslägenhet inom en ägarlägenhetsfastighet som inte ingår i en affärsmässigt bedriven uthyrningsverksamhet och den som hyr ut ska bosätta sig där eller ska överlåta huset eller ägarlägenheten 
• en hyreslägenhet som upplåts i andra hand och upplåtaren ska bosätta sig i lägenheten 
• en bostadsrättslägenhet som upplåts i andra hand och bostadsrättshavaren antingen ska bosätta sig där eller överlåta bostadsrätten.

Särskilda regler om besittningsskydd

För hyresavtal som träffats efter den 1 februari 2013 gäller ofta särskilda regler om besittningsskydd. Enligt lagen om uthyrning av egen bostad (”privatuthyrningslagen”) saknar hyresgästen besittningsskydd. 

Privatuthyrningslagen är tillämplig på hyresavtal där hyresvärden utanför näringsverksamhet upplåter en bostadslägenhet för annat än fritidsändamål. Det måste alltså vara fråga om en lägenhet som hyresvärden äger direkt eller indirekt, till exempel en bostadsrätt, ägarlägenhet eller villa. Lagen är även tillämplig när endast en del av bostaden hyrs ut. Den är dock inte tillämplig när

• en hyresrätt hyrs ut i andra hand 
• syftet med uthyrningen är att hyresgästen ska använda lägenheten för fritidsändamål 
• uthyrningen sker i näringsverksamhet 
• hyresavtalet har ingåtts före den 1 februari 2013.

Om hyresvärden upplåter två lägenheter är lagen endast tillämplig på den första upplåtelsen. På den andra upplåtelsen gäller jordabalkens bestämmelser om besittningsskydd. Om hyresvärden upplåter fler än två lägenheter anses det normalt vara fråga om uthyrning i näringsverksamhet, och lagen är då inte tillämplig på någon av upplåtelserna.


VECKANS NYHET

Hyresavtal – har du koll på vad som gäller?

Hyresavtal behöver inte vara skriftliga, om inte hyresgäst eller hyresvärd begär det. Trots detta är det sällan en god idé att förlita sig på muntliga hyresavtal. Hyresavtal gäller ofta under flera års tid, och dåligt utformade avtal kan medföra långtgående ekonomiska konsekvenser för båda parterna. 

LÄS MER >

VECKANS FRÅGA

Förverkande av lokalhyresavtal – hur går det till?

Den hyresvärd som önskar säga upp ett hyresavtal på grund av förverkande måste gå noggrant tillväga. En otillåten uppsägning kan leda till skadeståndsskyldighet för hyresvärden. Den här veckan kan du kostnadsfritt ta del av vår processbeskrivning om förverkandegrunder, så att du vet i vilken ordning du ska gå tillväga.

LÄS MER >
RELATERADE KATEGORIER
Fastighetsinnehav